이재명 부동산 정책 발표, 타격이 큰 규제 지역은 어디?

지원 정책 정보

한양김선비 2025. 6. 29. 07:40

2025년 6월 28일 본격적으로 시행된 ‘이재명 정부의 가계부채 관리 강화 방안’이 발표되면서 서울과 수도권 부동산 시장이 꽤나 술렁이고 있는데요.

특히 기존 부동산 규제 지역으로 설정된 지역들은 이번 대책으로 더 강한 타격을 입게 되었다는 분석이 많아요. 이번 포스트에서는 새롭게 바뀐 부동산 정책의 주요 내용을 하나하나 정리하고 가장 큰 영향을 받는 규제지역은 어디인지도 함께 살펴볼게요.

이 글 하나로 이번 부동산 정책의 핵심을 모두 파악하실 수 있을거에요.

7월부터 대출 한도 ‘반토막’? 가계대출 감축 본격화

가장 눈에 띄는 변화는 바로 가계대출 감축이에요.

7월부터 전 금융권의 가계대출 총량이 기존 대비 50% 수준으로 대폭 축소되고 정책금융 상품도 25% 줄어든다고 하니 대출 받아서 집 사려는 분들에겐 꽤 큰 제약이 되겠지요.

사실상 대출로 주택을 구매하던 기존 흐름을 완전히 꺾어버리겠다는 강한 의지가 느껴지는 대목이에요.

6월 28일부터는 은행뿐 아니라 전 금융권에 자율관리가 확대되는데요.

여기서 핵심은 다주택자에 대한 규제가 한층 더 강력해졌다는 점이에요. 이제는 다주택자가 추가로 주택을 매입할 때 주택담보대출이 완전히 금지되며 LTV(담보인정비율)도 0%로 적용된다고 해요.

단, 예외는 있어요.

기존 주택을 6개월 내 처분하고 추가 주택을 매입하면 ‘무주택자와 동일한 LTV’가 적용되니까 실수요자의 전세 탈출은 어느 정도 고려된 셈이에요.

DSR(총부채원리금상환비율)도 꼼꼼하게 조정됐어요.

수도권과 규제지역에서 대출을 받는 경우 대출 만기는 30년 이내로 제한되고요. 신용대출도 차주의 연소득 이내로만 한도 제한이 걸려요.

특히 고소득자나 법인 명의로 다수의 부동산을 매입하던 수법은 이 조항에서 대부분 막히게 돼요. 다만 이런 규제는 소득이 낮은 청년이나 무주택 실수요자에게도 영향을 미칠 수밖에 없겠죠.

또 하나 중요한 변화는 바로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된다는 점이에요.

즉, 분양권이나 매매계약서상에서 전세보증금을 이용해 잔금을 납부하려는 경우 이제는 전세대출이 아예 불가능해져요. 지금까지는 갭투자 방식으로 수도권 집값을 띄우던 방식이 많았는데 이번 조치로 사실상 갭투자 시장이 마비될 수밖에 없을 것 같아요.

이제 수도권과 규제지역에서는 주택 구입 목적의 주담대가 최대 6억원까지만 허용되고요.

생활안정자금 목적의 대출도 1억원 이하로 제한돼요.

게다가 주택을 2채 이상 가진 사람은 아예 생활안정자금 대출도 막혀버리니 ‘현금 부자’가 아니면 이중으로 부담이 커질 수밖에 없겠지요.

지방에서는 여전히 LTV 80%가 적용되지만 수도권이나 규제지역은 LTV 70%로 줄어들고 6개월 내 전입 의무까지 부과되는데요.

즉, ‘생애최초’ 같은 실수요자조차도 대출 문턱이 높아진 거죠.

특히 직장이 지방에 있는 사람이나 맞벌이 부부 중 한 명이 수도권에 근무하는 경우엔 실거주 요건이 진입장벽이 될 수도 있어요.

그동안 실수요자들의 대표 상품이던 디딤돌(매매)과 버팀목(전세) 대출도 한도가 줄어들게 되었어요.

마지막으로 수도권과 규제지역 내에서 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 축소되는데요.

이는 7월 21일부터 시행되며 비수도권은 기존과 동일하게 90%를 유지해요. 전세자금 마련조차 어려운 서민층에겐 적잖은 부담이 될 수밖에 없겠어요.

이 모든 내용을 종합해 봤을 때 가장 타격이 큰 지역은 역시 기존부터 규제 3종세트를 맞고 있었던 서울 4대 지역(강남·서초·송파·용산)이에요.

이 모든 규제가 중첩 적용되기 때문에 현금 없이 투자하는 방식은 거의 불가능해졌고 실거주 목적이 아닌 투자성 주택 수요는 사실상 막혔다고 봐도 무방하겠지요.

이재명 정부는 ‘부동산 시장 연착륙’을 위해 대출을 틀어막는 전략을 선택했어요.

그런데 이로 인해 실수요자들의 숨통도 함께 조이는 건 아닌가 걱정이 되는 부분도 있죠. 특히 수도권, 그중에서도 기존 규제지역에 있는 분들이라면 이제는 대출 전략을 완전히 새롭게 재정비해야 하는 시기가 온 것 같아요.

혹시 나도 해당되나? 생각되신다면 금융기관 상담 꼭 받아보시고 변경되는 정책 시점도 꼼꼼히 체크해보세요. 정책은 언제든 바뀌지만, 내 집 마련의 기회는 타이밍이잖아요.